EB5 Investors Magazine | Page 44

财务预测 - 每个房地产项目都会包含一份前瞻性的财 务业绩预测，而您必须了解是谁做出这些预测，又是谁 要负责实现这些预测。举酒店项目为例，必须实现这些 预测的是酒店经营者吗？如果说这些预测是来自开发商 或不会实际运行酒店的第三方，会是谁要负责实现预 测？您应该寻找那些提供未来发展空间的预测，并避免 那些要求市场中最高入住率和过高租金或房价的项目。 开发商能够通过审批程序得到市长、市议会和发展委员 会的政治支持来推动项目。项目所创造的就业机会促使 地方政治领导人发挥积极作用确保项目的成功。 退出策略 - 所有的EB-5项目都有在5-7年内收回EB- 5 投资者资金的目标。对于房地产项目而言，评估退出策 略实力的最好方法是应用以上概括的因素。项目应具有 较低的债务负担（50％以下） ，且未来项目的价值应该基 于保守的预测和可靠的市场数据。请记住，不要只考虑 每个EB- 5贷款产品的偿还时间，这和还款担保是不一样 的 - 该项目仍然需要获得成功才能产生价值来偿还贷款。 在酒店A项目建设中，开发商能够把一个潜在的问题 变成一个双赢的解决方案。当波特兰市寻求在距离新酒 店一街之隔的停车场设置一个安置无家可归者的临时住 所，开发商制定了一个替代解决方案： EB-5 尽职调查案例研究: 酒店A（波特兰，俄勒冈州） 今年，俄勒冈州的第一个EB- 5项目 - 225间客房的 酒店A - 已经完成并在波特兰珍珠区开幕。由于该项目 在2014年4月开业 – 在预算内并提前一个月开业- 酒 店A超过了最初的财务业绩预测的60%。这个项目演示 了正确的结构和强大的管理团队如何向EB-5投资者提 供最佳的结果。 一个绝佳的位置的力量 - 如果成功的房地产开发的第 一规则是要找到一个项目的最佳位置，珍珠区是在波特 兰兴建一家新酒店最好的地点之一。极好的位置有助于 项目远离经济衰退，并加强物业的价值和投资回报。像 酒店A这样的酒店必须靠近需求驱动因素并坐落在商务 和休闲旅客想留下来的地方。 珍珠区是完美的目标就业区很好的例子 –既是改善中 区域的黄金地段，又仍然符合作为目标就业区的资格。 五年前，这个目标就业区有42 ％的失业率，而今天这 一数字已减少至低于10％。珍珠区已成为最有活力的新 社区，可以看作是该城市版本的上海新天地。珍珠区已 进入转型的最后阶段，到处都是餐馆、艺术画廊、商店 和公园，且靠近需求驱动如莫达中心（NBA的波特兰开 拓者队主场） 、会展中心、河滨公园和繁华商业区。 著眼供给不足的市场机会 - 高的市场需求，有限的竞 争，和增长的市场价值，充分利用这些优势是房地产开 发成功的关键。酒店A坐落在增长最快的城区波特兰。 过去几年，波特兰的平均酒店入住率在80％以上，加 上不断增加的房价，波特兰显然需要新的酒店项目来满 足被压抑的需求。 与问题的解决者合作 - 不管有多少先进的规划和组织, 每个项目都有问题需要解决。投资者应该寻找知道如何 克服难题和积极努力消除障碍的开发团队，以应付项目 过程中出现的困难。 •酒店项目从市政府购买了停车场 •市政府用收益在一个更合适的位置为无 家可归的人找到一个更长期的住所 •停车场成为酒店代客泊车位置， 为投资者带来额外收入。 EB-5的股权，贷款和低杠杆 - 保护并返回投资者的 初始投资（$500,000）应该是任何一个EB-5项目结构 的首要目标。当正确执行EB-5股权投资模式的时候， 通过将EB-5投资人放在所有者位置，并限制项目整体 债务少于40％，就能实现这个目标。酒店A的融资来自 14 ％的债务和86 ％的EB - 5的股权，这是保护投资 者一个非常安全的结构。此外，当一个中等规模的贷款 用在该项目，投资者也受益于贷款人的第三方监督和完 工的保障。 利益一致性 - EB-5投资者和开发商的财务利益需要 一致以保护投资者。开发商应被合同激励来为投资者做 出的最佳利益的决定。这意味着如果开发商采取了违反 EB-5投资者目标（例如，获得绿卡的审批和资本的尽 早返还）的行动，他们应该遭受经济处罚。 实例是： •开发商和投资者在项目中是财务合作伙伴。 •通过股权结构，投资者持有该物业和酒店。 •开发商只有在项目盈利时才能分享利润。 •如果退出策略不在5-7年内完成， 开发商将受到惩罚。 一支经验丰富的开发团队 - 酒店A项目的总承包商和 设计师都有酒店项目的丰富经验，并已成功地在波特兰 完成了众多项目。贷款人熟悉EB - 5投资，了解他们的 贷款和EB -5之间的关系。这些团队成员的经验，确保 了融资，设计/允许施工的平稳过程。 与当地政府合作 - 地方政府在确保项目的顺利进行方 面有着重要作用。开发商与当地政府合作的成功记录能 让开发商利用这些关系去带给投资者利益。在波特兰， 42 E B5 投资者杂志 ★ 马修•布朗在市区房地产开发行业有超过 25年的经验。他是EB5 Global的开发高级 副总裁，担纲识别及建构EB-5新项目的重 任。他是美国康乃尔大学的毕业生，现居于 奥勒冈州的波特蘭。